楼市新政不属于“不可抗力”

      今年4月中旬，在某外企工作的陈先生在中介处挂牌出售自己在苏州市高新区的一套房产。一周后，房产中介带着吴某来看房，商谈最终价格时，陈先生觉得买房人吴某很有诚意，便收下吴某的30000元定金，约定两周内付首付。
       然而，等约定的期限到期时，吴某却告知陈先生，由于这是夫妇俩的第二套房，新政后首付款提高到50％，实在没有能力购买，要求解约，退还定金。陈先生要求对方按合同赔付房款20%即30万元的违约金，但吴某却坚持国家政策是“不可抗力”，一分钱都不肯赔，双方之间没有达成共识。
      双方之间无法协商达成一致意见，吴某无奈之下，诉至法院，认为由于楼市新政的调整，导致自己没有能力履行合同，属于不可抗力，要求陈先生退还收取的定金，在法庭上，陈先生称吴某违约，不同意退还定金，而是应当承担购房款20%的违约金。后在法院的主持下，双方达成调解协议，陈先生退还吴某2.5万元。
      律师意见：“去年房价一路往上，不少买房人都想方设法防止卖家违约，临时抬价。今年新政出来了，现在出现买家因为感觉买贵了而违约。”在近期出现的二手房违约案例中，以“政策调整，首付提高”为理由的占到80％。其实楼市新政并不属于“不可抗力”，想以这个理由不承担责任“全身而退”不太可能。“不可抗力主要指地震、战争等因素。但法律上对这种特殊情况也留有‘出口’”，政策调整所造成的首付比例调高属于“情势变更”，情势变更是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。如果说楼市新政的调整确实对买卖双方继续履行合同带来重大影响的，继续履行合同对一方明显不公平的，可以允许一方提出的变更合同内容或者解除合同。